Mietpreisbremse und die Mietspiegelveränderungen Hamburgs

Im Koalitionsvertrag haben sich CDU und SPD auf veränderte Schutzregeln für Wohnungsmieter einigen können. In den begehrten Regionen soll Mietern damit das Leben erleichtert werden, was die Mieten und den Mietspiegel in Hamburg langfristig deutlich verändern wird. Auch die Umlage von Zusatzkosten, die durch Modernisierungsmaßnahmen entstehen, wird gedeckelt.
Allerdings äußert die Immobilienbranche Bedenken. Sie spricht von Überregulierung, die Investoren verschreckt und die Schaffung bezahlbaren Wohnraums behindert.

Problematische Veränderungen der Mietspiegel

Bezahlbarer Wohnraum ist den deutschen Ballungsräumen ein Problem. Deshalb sind die Mieten in den Großstädten seit 2008 um mehr als 10 Prozent angestiegen. Nach Angaben des aktuellen Stadtentwicklungsberichts der Regierung rangieren sie mit durchschnittlich 7,37 Euro netto Kaltmiete je Quadratmeter bis zu 42 Prozent über dem Durchschnitt ländlicher Regionen. Besonders betroffen sind Familien mit mehreren Kindern und mit kleinen Einkommen. In Hamburg zeigt der Mietspiegel eine Veränderung von 2011 bis 2013 auf 11,58 Euro pro m² gestiegen. In einer sehr guten Lage wie Othmarschen von 15,20 Euro pro m² auf 16, 38 m² und in einer schlechteren Lage wie Bergedorf von durchschnittlich 7, 9 Euro pro m² auf 9, 49 Euro m².

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So soll die Mietpreisbremse funktionieren

Diesbezüglich wird den Bundesländern die Möglichkeit gegeben, zunächst für einen Zeitraum von 5 Jahren Gebiete mit akutem Wohnungsmangel, oft begehrte Stadtviertel, zu deklarieren. Hier dürfen Eigentümer bei Wiedervermietungen Neumieten auf einem Niveau maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegen. Bisherige Mieten, die bereits über dieser Marke liegen, müssen nicht abgesenkt werden. Für umfassende Modernisierungen und für Erstvermietungen in Neubauten gilt die 10-Prozent-Grenze nicht.
Für Altmieter in Regionen mit angespannten Wohnraummärkten gilt nach wie vor die Regelung, wonach die Miete um höchstens 15 Prozent innerhalb von 3 Jahren steigen darf. In den übrigen Regionen ist eine Mietsteigerungsrate von 20 Prozent innerhalb dreier Jahre möglich.

Die Folgen von Wohnraummodernisierungen bei der Mietpreisbremse

Nach energiesparenden Sanierungen kann der Vermieter die Kosten nur noch zu 10 statt wie bisher zu 11 Prozent auf die Mieten umlegen, im Gesamtvolumen begrenzt auf die tatsächliche Ausgabenhöhe. Auch dagegen argumentiert der Verband der Wohnungs- und Immobilienunternehmen heftig: Wenn beispielsweise nach Jahrzehnten eine neue Dämmung des Hauses fällig wird, können die Kosten nicht erneut umgelegt werden.

Förderung des Wohnungsbaus

Die Kommunen sollen vom Bund in ihren Bemühungen unterstützt werden, verbilligte Grundstücke an Investoren abzugeben. Der soziale Wohnungsbau der Länder soll mit 518 Millionen Euro angekurbelt werden. Zusätzlich ist ein neues Programm zur altersgerechten Wohnraumsanierung geplant.
Der Steuervorteil der degressiven Abschreibung wird anderslautenden Vermutungen entgegen nicht wiederbelebt, denn auch ohne diesen steuerlichen Anreiz für Immobilienunternehmer steigt die Zahl neu gebauter Wohnungen von 159 000 im Jahr 2009 auf etwa 220 000 Wohnungen 2013.

Neuerungen für Makler

Zukünftig trägt der suchende Mieter die Maklerkosten nicht mehr. Makler können dem Anbieter vom Erfolg unabhängige Beratungshomorare in Rechnung stellen.

Was der Mieterbund zur Mietpreisbremse sagt

Ganz zufrieden ist Deutschlands Mieterbund nicht, hatte er sich doch eine flächendeckende Mietpreisbremse gewünscht. Dennoch sieht er Erleichterungen, beispielsweise für den Hamburger Wohnungsmarkt. Die geplanten Regelungen zu den Modernisierungskosten seien noch nicht sozial, andererseits ist die Einführung von Härtefallklauseln begrüßenswert.