Die Drei Objekt Grenze – wann will das Finanzamt am Erlös teilhaben?

Erlöse beim Immobilienverkauf

Keiner gibt dem Staat gern Geld, erst recht nicht unerwartet. Deshalb sollten gerade Immobilienverkäufer die Drei-Objekt-Grenze kennen. Denn sie gilt nicht nur bei einem freiwilligen Immobilienverkauf.

Nicht nur Einkommensteuer kann fällig werden

Die Unterscheidung hinsichtlich des gewerblichen oder privaten Charakters eines Immobilienverkaufs entscheidet nicht nur darüber, ob Einkommensteuer zu zahlen ist. In bestimmten Fällen kann der Fiskus vom Verkäufer sogar verlangen, Gewerbesteuer zu entrichten.

Finanzgerichte wenden bei dieser Frage die Drei-Objekt-Grenze an. Das gilt auch für den Bundesfinanzhof (BFH) in München, der als oberstes Finanzgericht das letzte Wort in Steuersachen hat. Bei der Drei-Objekt-Grenze handelt sich allerdings um einen Anscheinsbeweis. Das heißt, Betroffene können ihn widerlegen. Die Möglichkeiten dafür sind jedoch nicht so. Doch was verbirgt sich eigentlich hinter dem Begriff?

Die Drei Objekt Grenze

Die Drei-Objekt-Grenze ist für Verwaltung und Rechtsprechung ein wichtiger Maßstab für die Annahme eines steuerpflichtigen gewerblichen Immobilienhandels. In ihren Anwendungsbereich fällt, wer innerhalb eines engen zeitlichen Rahmens wenigstens vier Objekte gekauft und wieder verkauft hat. Eng in diesem Sinne ist für den Bundesfinanzhof ein Zeitraum von ca. fünf Jahren.

Liegen die Kriterien vor, dann gelten Verkäufe als selbständige und nachhaltige Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht. Das heißt, sie sind einkommensteuerpflichtig. Wichtig zu wissen: Weshalb die Käufe und Verkäufe stattfanden, spielt keine Rolle. Die Drei-Objekt-Grenze gilt somit nicht nur bei unerwartet hohen Kaufangeboten und Verkäufen aufgrund bloßer Gefälligkeiten. Sie trifft auch jene, die zwangsweise verkaufen müssen. Solche Situationen sind im Leben keine Seltenheit. Der Bundesfinanzhof machte zum Beispiel keine Ausnahmen bei notgedrungenen Verkäufen, weil es Problemen mit der Finanzierung gab. Auch Verkäufe aufgrund einer Scheidung, schwerer Krankheit oder drohender Zwangsversteigerung sind nicht steuerfrei. Keine Hilfe ist dabei die Behauptung Betroffener, die Immobilienkäufe seien einst mit dem Willen erfolgt, die Objekte längerfristig zu behalten.

Gegen den Verkauf sprechende Gründe darzulegen

Es sind schon handfestere Argumente nötig, um Steuerfreiheit zu erlangen. Nötig sind daher Gründe, die den Verkauf in den Augen der Richter als unwirtschaftlich erscheinen lassen. Das ist etwa der mit dem Verkauf verbundene Einnahmeverzicht aufgrund einer auf lange Sicht garantierten Vermietung oder Verpachtung der nun verkauften Grundstücke, Gebäude oder Eigentumswohnungen. Auch als Unwirtschaftlichkeitsgrund grundsätzlich anerkannt: Laufende Darlehen über die Immobilien, für die aufgrund ihrer vorzeitigen Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Eine weiterer Grund, der den Anscheinsbeweis entkräften kann, sind Nießbrauchsrechte, die der Verkäufer Dritten zuvor einräumen musste. Sie verschwinden nicht einfach durch den Verkauf und belasten die Immobilie danach weiter. Dementsprechend erschweren sie bereits die Verkaufschancen und drücken den Verkaufspreis.

Entscheidend ist zudem jedoch, dass diese Gründe bereits zurzeit des Erwerbs vorlagen. Angesichts dieser Anforderungen ist es nicht zuletzt gut zu wissen, dass die Drei-Objekt-Grenze beim Verkauf geerbter Immobilien generell keine Anwendung findet.

(BFH, Urteil v. 27.09.2012, Az.: III R 19/11)

Christian Günther
Assessor und Redakteur bei steuerberater.net

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